Люди, думающие о постройке собственного дома, часто считают, что первым этапом после решения финансовой проблемы, будет наем строительной бригады или покупка стройматериалов для самостоятельного строительства. Однако это не так – первым шагом в создании собственного жилья будет оформление земельного надела под строительство жилого дома.

Разделение участков на категории и зоны

Вопросы землепользования в РФ решаются на основании требований законов РФ. Земельный кодекс РФ определяет, что территории в стране делятся на категории:

1. Земля населенного пункта.
2. Земли для сельского хозяйства.
3. Участки спецназначения (для промышленности, связи, транспорта обороны и др.).
4. Водный земельный фонд.
5. Лесной фонд.
6. Особо охраняемые объекты и территории.
7. Земли запаса.

Строителю личного дома, прежде всего, интересны земли населенных пунктов, потому, что в них развита вся необходимая для жизни инфраструктура. Статья 85 Земельного кодекса РФ разделяет землю в населенных пунктах по территориальным зонам:

• Зона жилой застройки.
• Промышленно-индустриальные территории.
• Участки под торговые и общественные объекты.
• Зоны инфраструктурных объектов.
• Участки расположения объектов рекреации.
• Зоны для ведения сельского хозяйства.
• Участки спецназначения.
• Места расположения объектов министерства обороны.
• Иные земельные площади.

Разделение предполагает целевое назначение строящегося объекта. Например, завод нельзя построить на землях жилого фонда, а жилые дома нельзя строить на промышленных площадках.

Получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Согласно действующему законодательству, получить землю под строительство жилого дома можно двумя способами: получение участка земли из государственного фонда бесплатно, как льготник (есть перечень) или выкупить участок у государства на проводимых местными властями аукционах. В обоих случаях, сначала обращаются в администрацию населенного пункта или в МФЦ, и уточняют, какие бумаги необходимы.

Далее, для льготного получения участка, нужно собрать указанные документы и написать заявление в МФЦ. Затем дожидаются очереди и подписывают договор с администрацией. Уточнение в МФЦ о том, какие нужны документы, крайне важно потому, что вопросы о предоставлении участков под ИЖС решают местные власти на основании местных законов, которые могут значительно отличаться от таких же законов, принятых в другом регионе. В случае получения участка через аукцион, в администрации уточняется место и время торгов, шаг аукциона и размер первоначальной ставки.

Там же нужно узнать, когда и как вносится аукционный залог. Можно получить участок под застройку путем самостоятельного поиска и оформления участка, но этот путь юридически сложен, и идти по нему можно только обладая хорошими юридическими знаниями. При выборе участка по любому из двух вариантов лучше не отказываться от услуг профессионального юриста, так как законодательство еще «сырое», и содержит много «подводных камней».

И последнее: по законам РФ, индивидуальным жилым домом считается капитальное строение, имеющее фундамент, не имеющее разделения на квартиры (один дом – одна семья), и высотой не более 3 (трех) этажей. Последние изменения, внесенные в Земельный и Градостроительный кодекс РФ, отменяют необходимость получения разрешения на строительство такого объекта. Модульные сооружения, являющиеся по сути, бесфундаментными, и подавно не нуждаются в получении разрешения на их возведение.